Si estás pensando en reformar
tu vivienda, y la reforma contempla una ampliación de la superficie construida
de la misma, por ejemplo, cubrir una terraza que no utilizas para hacerla
interior, o bien utilizar una parte de un patio demasiado extenso para agrandar
un salón o una cocina, debes saber que hay diversos factores que condicionan
esa actuación, como son entre otros la ocupación, los retranqueos a fachada, los
retranqueos a medianeras, o el concepto que nos ocupa hoy: la edificabilidad o
coeficiente de edificabilidad.
Dicho coeficiente es definido
por ejemplo en el Plan General de Ordenación Urbana de Granada como la relación
entre la superficie total edificable y la superficie de la parcela, indicado
mediante la fraccióin que exprese la relación de metros cuadrados (m2)
de superficie edificada total (a grosso modo, la superficie de techo) con los
metros cuadrados (m2) de la superficie neta de la parcela (o superficie
total de suelo).
Aunque a priori parece algo
complicado, en realidad es una relación muy sencilla; pongamos un ejemplo: una
vivienda unifamiliar de 2 plantas (baja + 1) tiene una superficie de 200,00 m2,
y se encuentra en una parcela con una superficie total de 800,00 m2,
por lo que el coeficiente de edificabilidad de esa parcela es de 200,00 m2
techo / 800,00 m2 suelo = 0.25m2/ m2.
Esta relación se encuentra
establecida y reglamentada por la totalidad de los planes generales de
ordenación urbana y/o las normas urbanísticas subsidiarias que regulan y
planifican el crecimiento de las ciudades y pueblos. Esta normativa establece
para sus términos municipales y para cada una de sus zonas, esta relación, de
tal forma que para construir en una parcela, una de las primeras cuestiones que
se deberá analizar es la superficie edificada que se puede construir a través
del coeficiente de edificabilidad. Por ejemplo, si hemos comprado una parcela
de 500,00 m2 en un término municipal, y según las normas subsidiarias
del mismo, el Coef. de Edificabilidad de esa zona o de esa parcela es de 0,2 m2
/ m2, sabemos que la mayor edificación que podremos construir
es de 100,00 m2.
Este coeficiente se establece
por cada administración municipal para cada zona urbana en base a una gran
variedad de criterios, como pueden ser la salubridad, la ocupación de una zona,
o mantener las inercias urbanísticas de una zona, entre otros. Así mismo, la
superficie edificada que se aplica para la obtención del coeficiente no es
exactamente la superficie construida de la totalidad del inmueble: cada
normativa municipal establece el criterio o definición de esta superficie
edificada; por ejemplo, el Plan General de Granada la define como la superficie
construida del inmueble comprendida entre los límites exteriores de cada una de
las plantas incluyendo la mitad de los cuerpos salientes cubiertos abiertos por
alguno de sus lados, no computando las construcciones bajo rasante de sótanos
y/o semisótanos, soportales de uso público, pasajes de acceso a espacios libres
públicos, patios interiores no cubiertos, aleros, cornisas, superficie bajo
cubierta si no tiene posibilidades de uso, patinillos de instalaciones y otras.
Ahora bien, os estaréis
preguntando que para qué os interesa todo esto en el caso de que querais cubrir
o ampliar vuestra casa: antes de cualquier cuestión, debéis comprobar que la
edificabilidad en la parcela en la que se encuentra construida vuestra vivienda
no está agotada para poder llevar a cabo la ampliación. En el caso de que la
edificabilidad esté agotada, no podréis realizar la actuación que tenéis
pensada, pero en el caso de que sí sea permitido normativamente la ampliación,
se debe comprobar el máximo de superficie que podéis construir. Esto no es un
hecho falaz ya que actualmente, las administraciones tienen herramientas de
supervisión para comprobar que no se realizan actuaciones fuera de la
legalidad.
Os podemos poner un ejemplo
sobre el que hemos trabajado recientemente: Una familia, propietaria de una casa
unifamiliar, deseaba ampliar su vivienda cubriendo una terraza de unos 40,00 m2
que no utilizaban en planta primera. Analizamos la superficie construida del inmueble, unos 205,38 m2,
pero tras revisar el PGOU y descontar, según lo indicado en la norma, las
superficies correspondientes a cochera y cuartos de instalaciones bajo
cubierta, la superficie edificada resultante era de 160,56 m2. Como
la superficie de la parcela es de 271,56 m2 y la edificabilidad de
la zona según el PGOU es de 0.7, la superficie edificable máxima resultaba en
190,09 m2, lo que proporcionaba una superficie a ampliar máxima de
29,53 m2. Según este análisis,
nuestros clientes tuvieron que adaptarse a lo permitido por la normativa
urbanística de su zona, y realizar la ampliación que deseaban, pero con una
superficie construida de 29,00 m2 en vez de los 40,00 que tenían en
la cabeza en un principio.
En LACAL arquitectura podemos
ayudarte con esta y otras cuestiones si tienes pensado realizar una ampliación
de tu vivienda. Como estudio de arquitectura afincado en Granada, trabajamos en
el entorno de Andalucía Oriental, incluyendo Granada, Jaén, Málaga y Almería.
Ante los casos de ampliación de vivienda, siempre recomendamos la realización
de un levantamiento planimétrico completo del inmueble y de la parcela, con el
que podremos estudiar al detalle la edificabilidad existente, si está agotada o
si permite la ampliación de la superficie construida de la vivienda. Así mismo,
estudiaremos la mejor forma para llevar a cabo la ampliación, tanto desde el
punto de vista estructural, en el caso de que sea necesario, como desde el
punto de vista constructivo, para satisfacer los requisitos de aislamiento y
ahorro energético necesarios, así como velar por el cumplimiento de todos los
parámetros normativos necesarios, que se reflejarán en el proyecto de ejecución
de la obra.
El equipo de arquitectos en
Granada LACAL arquitectura nos encontramos a vuestra disposición para colaborar
con vosotros en la reforma y mejora de vuestro hogar. Podéis contactar con
nosotros a través del Formulario de Contacto existente en nuestra página web,
a través del correo electrónico (hola@lacalarquitectura.es) o a través de
nuestras redes sociales (facebook, twitter e instagram). Así mismo, en nuestra
página web (www.lacalarquitectura.es) podéis ver parte de nuestro trabajo y los
servicios que ofrecemos para que os hagáis una idea de nuestro proceso.¡Os esperamos!
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